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reits指数基金

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reits是股票还是基金,股票基金是不是都要看图?怎么看图啊,不懂。有没有老师跟我讲一下

是股票还是基金,股票基金是不是都要看图,怎么看图啊,不懂有没有老师指点一下。如果是股票的话,当然是可以通过技术面儿来解决这个问题,如果要是积极的话,就不用看什么图了。都是基金公司在操作,你只要拿利润就可以了。

什么是REITs

就是房地产投资信托,是英文“Real Estate Investment Trust”的缩写(复数为REITs)。从国际范围看,REITs(房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是,国际意义上的REITs在性质上等同于基金,少数属于私募,但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行,也可以上市交易流通,类似于我国的开放式基金与封闭式基金。
1960年,世界上第一只REITs在美国诞生。正如20世纪60—70年代的其他金融创新一样,REITs也是为了逃避管制而生。随着美国政府正式允许满足一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税,REITs开始成为美国最重要的一种金融方式,一般情况下REITs的分红比例超过90%。目前美国大约有300 个REITs在运作之中,管理的资产总值超过3000亿美元,而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。
以刚刚在香港上市的领汇REITs为例,其基础资产为香港公营机构房屋委员会下属的商业物业,其中68.3%为零售业务租金收入,25.4%为停车场业务收入,6.3%为其他收入(主要为空调费);租金地区分布为港岛7.2%,九龙33.8%,新界59%。领汇允诺,会将扣除管理费用后的90%-100%的租金收益派发股东。因此,如果领汇日后需要收购新物业的话,只能通过向银行贷款从而提高财务杠杆(资产负债率最高可达45%)的方式而实现。
房地产投资信托(REITs)最早的定义为“有多个受托人作为管理者,并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织”。由此将REITs明确界定为专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭型投资基金。此后,伴随着税法的衍变,REITs在美国经历了数次重大的调整,同时REITs在各国推广的过程中也存在许多差异,但都没有改变REITs作为房地产投资基金的本质。不过REITs与一般的房地产投资基金有显著区别:REITs通常可以获得一定的税收优惠,但需要满足一定的设立条件等。
从本质上看,REITs属于资产证券化的一种方式。REITs典型的运作方式有两种,其一是特殊目的载体公司(SPV)向投资者发行收益凭证,将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产,并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息;其二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs,以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的,均等地分割成若干份出售给投资者,然后定期派发红利,实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。相形之下,写字楼、商场等商业地产的现金流远较传统住宅地产的现金流稳定,因此,REITs一般只适用于商业地产。
REITs代表着目前全世界房地产领域最先进的生产力。房地产投资信托,是基于房地产行业细分的科学规律,随着房地产六大环节(资本运作、设计策划、拆迁征地、建设施工、销售租赁、物业服务)的分工合作,随着政府执政能力逐渐加强,房地产行业的逐渐规范而出现的。它可以最大限度的保证政府利益,并能有效的实现整个房地产行业的规范,所以,强烈建议尽快在我国立法支持并推广。
另外,从REITs的国际发展经验看,几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产并出租,靠租金回报投资者,极少有进行开发性投资的REITs存在。因此,REITs并不同于一般意义上的房地产项目融资。
【REITs分类】
1)根据REITs的投资类型不同,可以将它分为三大类:权益型房地产投资信托基金(Equity REITs)、抵押型房地产投资信托基金(Mortgage REITs)和混合型房地产投资信托基金(Hybrid REITs)。
2)按照组织结构不同,可以分为契约型REITs和公司型REITs两种。
3)按照投资人能否赎回的不同,可将REITs主要分为封闭式REITs和开放式REITs两种。
4)按照组建和运营方式的不同和所处发展过程的不同,可以分为伞型合伙房地产投资信托(UPREITs)和伞型下属合伙房地产投资信托DOWNREITs、“合股’’(StapledStock)和“双股"(Paired Share),以及“纸夹’’(Paper Clip)结构。
【通过REITs融资的优势】
REITs不仅资金来源广泛,而且是以专业的人员进行房地产项目的投资选择及运作管理,因此在可运作的资金规范上、管理上及投资策略的制定上都具有先天的优势。
对于投资者而言,REITs风险低,回报稳定。首先,因为REITs一般是由专业的房地产公司发起并管理的,能够合理地选择投资的项目,并能对其进行科学的管理,所以,相对于我国的由信托投资公司发起的房地产信托而言,从经营管理上大降低了投资风险。其次,由于基金的规模比较大,因而能广泛投资于各种类型的房地产项目,从而分散了投资风险。最后,由于REITs投资于房地产,可获得稳定的租金收入,有一笔持续稳定的现金流,而且收益率也比较可观。在美国,投资房地产的基金年平均收益率可达6.7%,远远高于银行存款的收益,而且其风险却要小于一般的股票。
对于房地产企业而言,与债务融资相比,REITs是以股权形式的投资,不会增加企业的债务负担。如果从银行贷款,房地产企业要按借款合同约定的还款,财务压力大,而且房地产企业也难以就那些短期内回报低的项目向银行申请贷款;同时,由于REITs的分散投资策略,降低风险的投资原则,其在一个房地产企业的投资不会超过基金净值的规定比例,因而房地产企业不丧失对企业和项目的控制权和自经营权。
[编辑本段]【REITs国际运行模式的比较】
房地产投资信托基金作为房地产企业一种创新的融资手段,首先产生于20世纪60年代的美国。20世纪60年代后期,美国、日本等发达国家就已经形成了初步成熟的房地产证券化模式。进入20世纪80年代之后,房地产证券化得到了迅猛发展,英国、加拿大等其他国家和地区也先后开展了证券化业务。 2003年,房地产投资信托开始进入香港房地产市场运作,其资金管理采取外部管理方式。2005年6月,香港颁布新规则允许房地产投资信托投资海外地产,并允许借款不超过持有房地产价值的45%。
美国REITs的设立主要由《证券投资法》和有关的税法决定。REITs像其它金融产品一样,必须符合美国1933年的《证券投资法》和各州的相关法律,而税法则规定了REITs能够享受税收优惠的一些主要条件,从而解释为什么了美国REITs在结构、组织、投资范围,收益分配等的发展都会围绕着税法的变更而展开。2003年7月,香港证券和期货事务监察委员会(香港证监会)颁布了《房地产投资信托基金守则》,对REITs的设立条件、组织结构、从业人员资格,投资范围、利润分配等方面作出了明确的规定。香港在很大程度上借鉴了美国REITs的结构,以信托计划(或房地产地产公司)为投资实体,由房地产地产管理公司和信托管理人提供专业服务。
按《房地产投资信托基金守则》规定,香港REITs每年必须将不低于90%的净利润以红利形式分配给信托单位持有人。尽管美国、澳大利亚和其他亚洲国家对REITs的收入分配都有要求,但是这些国家对REITs的分配要求与税收条款相联系,尤其是美国的REITs发展基本上是税收优惠驱动,收入分配要求其实是避免双重征税的需要。香港的《房地产投资信托基金守则》规定上市的REITs必须交纳地产税,REITs面临公司资本利得和地产税的双重征税。香港采用的是比较谨慎而且限制性较强的模式,除了对结构、投资目标、收入分配等方面的规定外,《房地产投资信托基金守则》对REITs结构中的各参与方的资格和责任等方面作了非常严格的规定。
可见,美国的REITs是始终围绕着税法来发展的,其REITs的起源有明显的税收优惠特征;而香港对REITs的规范不是通过税法中税收优惠的杠杆而实现,而是通过专项的立法、修改投资、信托等有关法律或新建法令,对REITs的结构、投资目标、收入分配等方面制定了硬性的规定,并没有明显的税收优惠驱动的特征,因而可以说香港的REITs是发展是专项法规型,这种模式对控制REITs这类新产品的风险有积极的作用。美国的 REITs的发展非常迎合市场的要求,所以可以说非常市场化,其REITs市场化导致的结构变异也得益于比较成熟的市场化经济,以及其较成熟的金融体系;而由于REITs在香港的发展历史较短,所以REITs的形成仅仅是在各个专项法规要求的规范框架内,因而REITs在香港也没有形成由市场环境所致的结构上的变异。
【房地产投资信托发展意义】
我国引入房地产投资信托基金有着非常重要的作用。
首先,引入房地产投资信托基金有利于完善中国房地产金融架构。房地产信托投资基金在国外既参与房地产一级市场金融活动,也参与二级市场活动,是房地产金融发展的重要标志,也是促进房地产金融二级市场的重要手段。房地产信托投资基金直接把市场资金融通到房地产行业,是对以银行为手段的间接金融的极大补充。因此,推出房地产投资信托基金,将大大地提高房地产金融的完备性,是房地产金融走向成熟的必然选择。
其次,引入房地产投资信托基金有助于分散与降低系统性风险,提高金融安全。从房地产金融的角度来看,引进具有市场信用特征的房地产信托基金,将一定程度提高房地产金融当期的系统风险化解能力,提高金融体系的安全性。
再次,引入房地产投资信托基金有助于疏通房地产资金循环的梗阻。房地产投资信托基金的引入,可以避免单一融通体系下银行相关政策对房地产市场的硬冲击,减缓某些特定目的的政策对整个市场的整体冲击力度,有助于缓解中国金融体系的错配矛盾。房地产的固有特性决定了房地产投资信托基金具有保值增值的功能,因此房地产投资的收益相对比较稳定。
【我国建立REITs的发展政策建议】
1、加快相关政策和法律法规制定
房地产投资信托(REITs)作为一种新的房地产投资工具,是一个需要房地产业和金融业相结合的市场配置资金的投资产品,需要建立完善的法律体系,保证和维持整个市场的公平、公正、公开和透明,进而推进房地产投资信托业健康、理性地发展。要建立完善的法律体系,仅仅只颁布单一的《信托法》、《投资基金法》是远远不够的。必须将法律制定工作细化、完备化,要达到此目标还必须配备一些其他的相关法规。首先应进一步完善《公司法》或制定专门针对投资基金发展的《投资公司法》、《投资顾问法》等法规。其次,还可制定一些房地产投资信托基金的专项管理措施,如对投资渠道、投资比例的限制等等。使我国的房地产投资信托基金从一开始就以较规范的形式发展。另外,还需对目前的税法进行改革,避免双重征税问题,为其发展创造良好的税收环境。
2、加快房地产信托专门人才的培养
加快、加强REITs的人才培养。发展REITs需要尽快建立起一支既精通业务、又了解房地产市场、熟悉业务运作的专门管理人才队伍。一个专业的房地产信托运营机构或专业人员通常有较强的房地产项目操作能力,对市场的嗅觉灵敏,能在恰当的时点对恰当的项目进行恰当的投资;同时这种专业机构或专业人员也是证券市场上的分析家。加强房地产信托人才的培养,需要尽快建立起一支既精通信托业务、又了解房地产市场,熟悉业务运作的专门管理人才队伍。与此同时,还需积极促进信托业务所必不可少的律师、会计师、审计师、资产评估师等服务型人才的队伍建设。
3、防范运作中的道德风险
从美国的房地产投资信托运作经验来看,其经营与管理由受托人委员会或董事会负责。受托人委员会或董事会通常由三名以上受托人或董事组成,其中大多数受托人必须是“独立”的。借鉴美国经验,我国可以考虑在开展房地产投资信托业务的信托公司中建立类似的受托人委员会,负责制订房地产信托的业务发展计划,并且要求受托人与投资顾问和相关的房地产企业没有利益关系,还要创造一种环境或制度,尽可能使投资者的利益与管理者的利益相一致,对REITs的发展就显得非常关键。另外,有限合伙形式能较好地解决约束和激励的问题,管理者承担的无限责任以及管理者的业绩回报制度,能将管理者和投资者的风险及利益有效地捆绑在一起,激励管理者努力管理好各项投资以实现价值最大化,最大限度地防范风险。
4、建立信托企业信用制度
建立信托企业信用制度,以完善的法律体系促进信托市场的诚信,保证信托市场的健康发展。建立信托企业征信体制,划分信托企业信息类型,实现征信数据的开放;发展信用中介机构;建立标准化的信托企业征信数据库;建立健全失信惩罚制度;规范发展信用评级行业;大力发展信托企业信用管理教育。
5、健全信息披露制度
有的信托公司将募集资金投入关联方、并由关联公司进行担保,但信托合同中对此没有揭示,使投资者身处风险隐患而不知情。信托投资公司应真实、准确、及时、完整地披露信息,包括经审计的年报和重大事件临时报告等,在年报中披露各类风险和风险管理情况及公司治理信息,并在会计附注中披露关联交易的总量及重大关联交易的情况等。
【中国内地房地产投资信托基金的定位】
鉴于我国目前存在的住房租赁市场远不如买房市场发达,租售比价严重不合理;房地产企业资金过度依赖银行贷款,房地产业投资风险增大;结构性矛盾日益显现,中低价房供不应求,高档住房供大于求等问题,中国内地设立房地产投资信托基金建议定位于收购和持有适合中低收入居民租住的住房,并辅以一定比例的经营性公建项目,以平衡租金收入,实现受益人的预期收益。
当前设立房地产投资信托基金对中国内地经济和社会的发展意义深远:一是有助于增加租赁住房供应,改善住房供应结构,发展住房租赁市场,并为中低收入居民提供适宜的租赁住房;二是有利于促进房地产业的专业化发展,使房地产融资、开发、物业管理和投资管理等活动相对分离,促进其效率和水平的提高;三是有利于丰富房地产直接融资形式,推进金融体系改革与创新,有效利用社会闲置资金,扩大直接融资规模,优化融资结构,降低融资成本,同时为大众和保险业提供了有适当收益、低风险的投资品种;四是有利于缓解房地产市场周期性波动对社会经济的影响。
在中国内地设立房地产投资信托基金已具备良好的基础:一是租赁市场的需求潜力将为房地产投资信托基金提供广阔市场。二是中国内地房地产市场持续发展日益成熟,在国家宏观政策指导下,金融机构的风险得到有效控制,房地产金融秩序比较稳定,为信托基金提供了良好的市场环境。三是国际和国内经验可资借鉴。近年来,北京国际信托投资有限公司、北方国际信托投资公司等一些信托投资公司以多种形式为房地产投资及管理的各个阶段提供融资,推出了我国内地在功能上接近房地产投资信托基金的产品,这些探索对设立信托基金均具有借鉴作用,并积累了一定经验。四是国内的信托投资公司、资产管理公司、物业管理公司、基金上市发行服务机构,也已具备为信托基金提供专业服务的能力。五是投资者投资这类房地产投资信托基金是有收益的。把政府原用于解决中低收入居民的住房问题的资金整合起来,加上原来经济适用房“补砖头”的优惠政策以及土地出让金等,再加上社会投资和经营性公建的高租金收入,这类房地产投资信托基金的回报率不会太高,但一定高于银行存款。
【中国内地房地产投资信托基金模式的选择】
1、可供选择的三种模式。
(1)信托计划模式。这种模式的优势在于能从结构上确立受托人的资产管理职能,在保证基金的投资和收益分配策略顺利实施的同时,有效地保护投资人 (委托人)的利益。目前的房地产信托计划上升到房地产基金的层次上,就要克服其在产品设计上的障碍:一是只具融资性,不具投资性;二是无统一交易平台,面临市场流动性问题;三是债权性质,使得不能像真正的REITs那样参与项目的管理和投资决策。
(2)房地产上市公司模式。这种模式的优势在于:一是障碍少,以现有《公司法》和《证券法》为根本依据;二是现有上市公司的经营和监管实践提供了丰富的经验;三是这种模式下的基金的股东即为公司股东,回避了基金管理公司股东和基金持有人之间的冲突;四是国际上有成熟的经验可借鉴。这种模式面临的问题有:一是我国《公司法》所规定的“公司对外投资不得超过净资产的50%”对于主要以收购新的房地产项目而实现增长的房地产企业来说是一个很大障碍;二是面临着公司制下公司管理与房地产项目管理混杂所容易出现的潜在利润冲突问题。
(3)封闭式契约型产业基金模式。这种模式的优势在于:一是可借鉴我国现有的证券投资基金的经验;二是避开公司法对公司对外投资50%限额比例的限制;三是通过基金的结构从而引入对房地产项目的监管与管理。这种模式面临的问题有:一是基金管理公司股东和基金持有人之间有利益冲突;二是缺乏法律依据。
2、选择信托基金。
在上述三种模式中,我们认为,利用现有的信托法规及信托制度,在目前信托投资公司开展的集合资金信托业务基础上设立本基金,法律、政策障碍少,可行性强,试点工作成功的机会更大。
(1)相对完善的信托法律法规有助于基金的规范运作。2001年以来,我国相继颁布了《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》《信托投资公司信息披露管理暂行办法》及《信托业务会计核算办法》。信托法律法规体制已经相对完善,便于基金规范运作及获得有效监督。
(2)现有的集合资金信托计划为本基金的设立奠定了基础。第一,此类计划广泛地投资于房地产,已经为房地产企业、投资者和监管部门所熟悉,具有较好的市场基础。第二,信托投资公司已经开始利用此类计划来探索设立本土化房地产投资信托基金的途径。如2003年12月北京国投推出的一个计划,就是直接购买一个商铺的产权,信托计划投资者的回报源自商铺的租金收入。该计划在运作原理上已经接近国际上的房地产投资信托基金。
3、借鉴国外及我国香港、台湾的成功经验。
美国现有的房地产投资信托基金有一部分是采用信托形式。新加坡及我国香港和台湾上市的房地产投资信托基金也采用信托形式。采用信托形式成立的房地产投资信托基金属于实际上的“信托”;在台湾就明确地被称为“不动产投资信托”,而把该信托项下的信托财产称之为“基金”。
我国证券投资基金法在借鉴香港证券投资基金模式时,把基金管理人和基金托管人视作共同受托人,并分别赋予其管理基金和保管财产的义务,两者分别对基金管理不当和财产保管不当负责。但是按照我国信托法,共同受托人所承担的义务是一样的,必须对信托财产的管理、运用及保管不当负同一责任。因此,证券投资基金法与信托法存在冲突。
如果我们要借鉴新加坡或香港的模式设立房地产投资信托基金,同样面临着上述法律冲突。因此,我们认为,借鉴台湾的做法更适合我国内地现行法律体系,在现行信托法律体制框架内完全可以设立房地产投资信托基金。
【建立内地REITs基本框架设计 】
1、信托基金设立形式。借鉴我国台湾地区的模式,信托基金采用契约型方式设立,由信托投资公司作为受托人,以设立信托的方式,发行信托基金受益凭证。参照封闭式证券投资基金的运作方式,采用公募方式,上市交易,存续期间不得赎回,并按照国际惯例赋予其可以增发的功能。信托存续期不低于30年,信托到期终止后,经受益人大会协商可以延长存续期,也可采取发行新的信托基金的方法,按照协议价格或者公平市场价格收购原信托基金持有的物业,实现原投资者的资金退出。
2、信托基金的主要参与者。信托基金的主要参与者包括委托人、受托人、资产管理人和受益人。
3、受益人大会制度。为了保障投资者的合法权益,信托基金可引入受益人大会制度,并在信托文件中对受益人大会的相关内容进行约定。受益人会议相当于股东大会,可以就基金管理和运作的重大问题进行表决,如投资策略的改变、受托人的撤换、新受益证券的增发、基金终止等等。信托基金各方当事人应按照信托文件的约定,充分发挥受益人大会的作用,规范信托财产的管理和运作,建立严密的风险内控制度。
4、收益及分配。信托财产所得各项收入扣除成本、费用及相关税、费等支出后,原则上将90%收益向受益人分配。房地产投资信托基金实际上是一种集体投资方式,投资者必须在自担风险的前提下享受投资收益。因此,基金只提供预测的收益率,而不就投资回报对投资者作任何承诺。
5、信托资金的运用。信托资金的运用,主要包括收购和持有适合中低收入居民租住的经济型租赁住房,并辅以部分经营性的公建项目,以平衡租金收入,实现受益人的预期收益。
(1)收购房源。信托基金募集资金可收购现有适合租赁的住房,同时,信托基金还可收购符合信托基金运用方向,由房地产开发公司定向建设的住房。定向建设住房的选址地块应为交通便利、邻近市区,具有一定的人口规模及产业基础,有较强的土地升值空间,符合城市建设发展方向的地区,有利于保证物业的出租率及租金水平的稳定性。
(2)租金标准。租金构成原则上应包括折旧费、受托人和资产管理人费用、税金、维修费、投资收益五项因素。如在住房建设和运营中政府给予政策扶持,可在一定程度上降低租金水平。
6、配套优惠政策。信托基金在我国尚处起步阶段,鉴于基金收购物业主要面向中低收入阶层,为降低运营成本,保证信托基金试点项目的成功,政府可给予必要的政策扶持。如为信托基金定向建设的住房享受经济适用房建设优惠政策,在信托基金运营中按照国际惯例免缴信托基金层面的企业所得税,对租金收入计征的营业税和房产税等统一按综合税率5%收取,对信托基金首次购买住房作为经济租赁房过户的契税、印花税予以免缴等政策优惠。

美国房地产信托投资基金指数(REITs)知多少

REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,通过多角化投资,选择各种不同的房地产证券及不同地区、不同类型的房地产项目和业务进行组合投资,有效地降低风险,取得较高的收益,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
通俗地说就是投资者把钱集资起来买一些物业,然后把这些物业交给专业的"REITS"公司来管理。物业收的租金和其他收入、包括物业升值的收益,扣掉费用,再回归给投资者。
市场上最具代表性的美国REITS指数为MSCI开发的美国REITS指数,包含110个成份股,当前总市值约为4661.3亿美元,涵盖了住宅地产和商业地产等各类REITS,包括写字楼、工业厂房、购物中心和百货商场、住宅和酒店式公寓、酒店及度假中心、仓储、养老院、健康医疗设施等等。

大家知道国内首只投资美国房地产信托凭证(REITs)的基金是哪只基金吗?

内首只投资美国房地产信托凭证(REITs)的基金鹏华美国房地产证券投资基金于8月9日获准发行。已经在国外发展了30多年的REITs(“房地产信托凭证”的简称),此类产品在国内的两个交易所均没有上市。
鹏华基金国际业务负责人介绍,相当于股票的REITs上市交易都在美国三大交易所挂牌,目前美国房地产行业上市公司的绝大部分证券都是REITs。REITs在税收上享有上市公司没有的优势,不用支付企业所得税和资本利得税。通过分析历史数据可以看到,持有商业地产和住宅地产是最好的抗通胀投资品种之一,其收益远远超过美国的通胀率,过去35年,新华富时美国房地产协会发的权益性REITs指数的年化收益率为13.98%,超过了同期美国标普500指数的11.17%。
据记者了解,因投资者对REITs较为陌生,为利于这类品种在国内市场的传播普及,鹏华基金敢去美国抄底,现已向有关部门提交了“鹏华基金REITs锐驰”的中文商标注册。

美国退休基金包括哪些

“美国模式”专业分工细致,每一环节部门通过完成各自的任务获取利润,是一条横向价值链,真正的主导者是资本和发达的基金,开发商、建筑商、中介商以及其他环节都属于围绕资本的价值链环节。
美国模式和香港模式区别在于:整个政策配套设施和整个金融政策措施不同,目前中国在这两块基本是空白。
通常情况下,在资金方面,美国的房地产资金只有15%左右是银行资金,70%是社会大众的资金,其中35%是退休基金,35%是不动产基金,房地产基本上是私人投资。
美国模式下,房地产的核心是金融运作,房地产信托基金和投资商成为房地产的主导者,地产开发建造商或者中介商成了围绕资金的配套环节。
所谓的“美国模式”,是强调房地产开发的所有环节都应由不同的专业公司来共同完成,比如房地产投资公司只负责融资投资项目,项目开发则由专业开发公司建造,其他销售和物业等环节也由不同公司完成。在美国,融资方式除银行提供贷款外,还依靠退休基金、不动产信贷等多种金融工具等综合运用,美国大多数人都可以通过不同方式参与房地产的投资。由于全民参与化解了资金高度集中带来的危险,也容易抵御由经济周期带来的风险。
特点:美国模式专业分工细致,每一环节部门通过完成各自的任务获取利润,是一条横向价值链,真正的幕后主导是资本(一般就是基金),开发商、建筑商、中介商以及其他环节都属于围绕资本的价值链环节。
<a href="http://business.sohu.com/20051122/n240776109.shtml" target="_blank">http://business.sohu.com/20051122/n240776109.shtml</a>
美国房地产销售模式及其运作 <a href="http://house.focus.cn/news/2004-09-09/76473.html" target="_blank">http://house.focus.cn/news/2004-09-09/76473.html</a>
美国商业地产的他山之石
商业地产开发是一个资本密集性的行业,企业单一的融资渠道必然不能满足对物业的长期拥有及经营需求,如果要想实现这一点,必须依靠商业物业的资本市场证券化。关于这一点,国外比较成熟的商业地产模式可能对我们有所启发。
在西方经济世界里,美国的地产模式比较受推崇,被认为是一种比较成熟的开发模式,即我们日常所说的美国模式。美国模式讲究以消费者为中心,然后以消费者的需求为中心进行物业的开发、销售,这是跟其土地的私有制密切相关,或者说是由于其土地的开放性而决定的。
美国的商业地产以商业运营为核心,以保证项目的运营为中心来进行整个产业链的设计,包括产品设计、运营设计、融资渠道考虑等。
在美国,大型的商业载体在规划、投资、开发到出租经营管理,都有该领域内的强势机构来行进把控。开发商主要目标是将商业物业建成,通过整体出租经营,以收取租金的形式获取投资回报,并且由开发商自由拥有的商业管理公司来统一进行运营。其模式可以简单概括为如下:
投资机构组合包括投资商、开发商、运营商、房地产投资信托及产业基金;经营模式包括物权整体持有和统一经营;管理模式包括由专业的商业管理公司进行经营。
1、关于商业物业的投资商、开发商。美国商业地产业经过长期的发展和充分竞争,已经由市场打造出了几十家大型购物中心投资商及开发商品牌,这些投资商和开发商旗下组合着几十家或几百家购物中心,是美国大型购物中心的主力军。在其国内比较有代表性的有西蒙地产集团,它在美国境内拥有250多家购物中心;GGP地产公司拥有160家购物中心,并且这些公司都是美国纽约证券交易所的上市公司,且其租金收益稳定,是公认的优绩股。
2、房地产投资信托(REITS)和产业基金。目前在美国操作的REITS有300家左右,其中约200家REITS可上市交易,资产总计超过了3000亿美元,另外的100多家REITS没有上市,属于私募的范畴。这些REITS从整体看可分为三类,即债券类、股权类和混合类,他们即可以作为商业房产投资商直接投资购物中心,也可为购物中心开发商提供长期贷款。事实上,许多购物中心的投资商本来就是REITS,比如美国最大的购物中心所有者KIMCO,其在加拿大和美国拥有525家购物中心,是一家在纽约证券交易所上市的REITS。
房地产产业基金也是购物中心的主要投资者,产业基金的操作与REITS的不同之处在于产业基金只对非上市的开发商投资。从某种意义上说,美国的REITS和产业基金是购物中心产业能够飞速发展的最根本金融因素。
3、专业商业管理公司。在美国除了购物中心投资商、开发商拥有购物中心管理公司外,市场上还有独立的第三方法人公司来从事商业物业的经营管理,这些管理公司也是购物中心的主要投资者之一。这些管理公司除了投资外,还与开发商进行合作,对购物中心进行科学的运营管理,提供稳定的租金回报。
4、其他金融机构的股权投资和贷款。美国的一些长期基金,比如社保基金可以对购物中心进行股权投资,还有银行等金融机构提供给开发商不同期限的盈利性贷款。
归根到底,大型商业地产行业是一个资本密集型的行业,其整体运营的需求使物业必须保持产权统一,美国的商业地产之所以蓬勃发展,得益与其资本市场的开放性及成熟化,可以依靠资产证券化来吸引市场上的其他资本,为项目的运营提供了坚实的货币基础,加上科学运营管理,租金的稳定回报便不成问题,市场得到健康的迅速成长。

关于REITs,有哪些书可以读

从国际范围看,目前并不是REITs的合适发行时机,但国内市场发展REITs却具有得天独厚的条件
REITs(Real Estate Investment Trusts,房地产投资信托基金),几乎是2005年下半年以来各类金融与房地产论坛上讨论最多的话题。仿佛就在一夜之间,越来越多的房地产公司都在研究如何利用REITs将商业地产打包上市融资,而大大小小的国际投资银行与投资基金都为此而在中国市场忙乎,企图分得高速成长的中国房地产市场的一杯羹。
2005年11月25日,香港房屋委员会下属的领汇房地产信托基金(0832.HK)在历经波折后终于在香港交易所挂牌,其上市融资额度接近200亿港币。由是,领汇这一香港本地首支REITs成为全球规模最大的REITs。业内普遍认为,领汇之后,必然会带动内地房地产企业以REITs方式赴香港融资的潮流。
近期,建行及国开行信贷资产证券化试点获得重大进展,先后以特殊目的信托(SPT)方式成功发行31亿、41亿的信贷资产支持证券并以信托收益凭证方式在银行间市场交易流通,为我国尽快推出REITs创造了现实条件。
REITs是什么
从国际范围看,REITs(房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是,国际意义上的REITs在性质上等同于基金,少数属于私募,但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行,也可以上市交易流通,类似于我国的开放式基金与封闭式基金。
1960年,世界上第一只REITs在美国诞生。正如20世纪60—70年代的其他金融创新一样,REITs也是为了逃避管制而生。随着美国政府正式允许满足一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税,REITs开始成为美国最重要的一种金融方式,一般情况下REITs的分红比例超过90%。目前美国大约有300 个REITs在运作之中,管理的资产总值超过3000亿美元,而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。
以刚刚在香港上市的领汇REITs为例,其基础资产为香港公营机构房屋委员会下属的商业物业,其中68.3%为零售业务租金收入,25.4%为停车场业务收入,6.3%为其他收入(主要为空调费);租金地区分布为港岛7.2%,九龙33.8%,新界59%。领汇允诺,会将扣除管理费用后的90%-100%的租金收益派发股东。因此,如果领汇日后需要收购新物业的话,只能通过向银行贷款从而提高财务杠杆(资产负债率最高可达45%)的方式而实现。
从本质上看,REITs属于资产证券化的一种方式。REITs典型的运作方式有两种,其一是特殊目的载体公司(SPV)向投资者发行收益凭证,将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产,并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息;其二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs,以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的,均等地分割成若干份出售给投资者,然后定期派发红利,实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。相形之下,写字楼、商场等商业地产的现金流远较传统住宅地产的现金流稳定,因此,REITs一般只适用于商业地产。
另外,从REITs的国际发展经验看,几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产并出租,靠租金回报投资者,极少有进行开发性投资的REITs存在。因此,REITs并不同于一般意义上的房地产项目融资。
为什么是REITs
从全球范围看,全球REITs主要集中于美国、澳大利亚、日本、新加坡等地,美国占据了其中60%以上的比例。新加坡市场目前共有5只REITs,市值超过50亿美元。香港市场上除了已经上市的领汇,内地的越秀投资旗下REITs亦已经过了上市聆讯,另两家内地企业大连万达和北辰实业亦有组REITs上市之意,在新加坡已拥有一只上市REITs的长江实业也欲杀回香港。
香港与新加坡一直在为国际金融中心的地位而争夺,两个市场在诸多领域各有胜负,但在REITs领域香港是绝对输家,一些香港本地REITs也只能赴新加坡上市。为了推动REITs的发展,香港证监会在2005年6月颁布修订后的《房地产投资信托基金守则》,规定在香港上市的REITs可以投资香港地区以外的房地产,这实际上相当于允许内地发展商按照《香港房地产信托投资基金守则》成立REITs并注入内地商业地产项目后在香港上市。因此,才会有这么多内地企业跃跃欲试,争相成为内地企业在香港的第一只REITs。
为什么近期REITs会成为受市场如此追捧?细析之下,其原因不外有三。
首先,作为受政府宏观调控影响最大的行业,中国房地产业亟需银行贷款之外的其他融资渠道。2003年,为了实施中央政府的宏观调控意图,央行下发121号文要求“四证齐全且自有资金必须达到30%”的项目银行才可以发放贷款,银行直接发放的房地产项目贷款数量大大减少,房地产信托一度成为开发商们最重要的融资方式:2004年全年房地产信托计划发行额将近120亿元,比2003年增长一倍。而2005年国庆前夕银监会下发《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(212号文),要求房地产信托项目不仅要四证齐全,而且自有资金比例要提高至35%。考虑到信托计划比银行贷款的成本更高,212号文事实上已经让房地产信托名存实亡。在银行贷款及房地产信托都受到严重管制的条件下,开发商们需要寻找新的融资渠道,REITs至少是一种新的选择、新的趋势。
其二,REITs是基于有稳定现金流收入的商业地产项目而不是基于房地产企业,有利于提高房地产企业的融资效率。房地产企业受土地储备、开发进度、经营策略等多方面因素影响,其现金流并不稳定,投资风险较大,房地产企业整体上市的模式很难被市场接受。REITs则不同,开发商可以将旗下部分或全部商业地产打包上市,从而将部分资产变现上市,从而为开发商提供更灵活、更方便的融资方式选择。
第三,为投资者提供了更安全、收益更高的投资渠道,间接实现投资房地产业的愿望。REITs一直是分散投资组合风险的有效途径,据统计,美国REITs的平均股息收益率为7.3%,高出10年期美国国债350基点;澳大利亚REITs的平均股息收益率更高达7.6%;新加坡REITs平均收益率则在5%—6%之间。通过投资REITs,投资者可以实现其分享房地产业高速成长的巨大收益。
最好的时机,最差的时机
想把中国内地商业地产打包到海外上市的,主要还是那些正在蜂拥进入中国的诸如麦格里银行(Macquarie Bank)、摩根士丹利等国际投资基金。例如麦格里银行计划收购中国、韩国、印度等亚洲市场的多处物业,并以此为基础设立6只REITs,在未来几个月内在香港挂牌上市。REITs有可能成为未来中国商业地产最重要的融资方式。
尽管新加坡、香港等地已经有REITs上市,尽管新加坡和香港是国际金融中心,但单就REITs发展前景来看,内地与这两个地区的差距并不大。监管部门应该未雨绸缪,及早采取有效措施,鼓励金融创新,推动REITs及早在中国发展与上市,如此中国金融市场的整体竞争力才能得到巩固与加强。
作为证券化的一种方式,REITs主要通过一系列明确的法律制度来制约各方权利义务。相形之下,我国目前尚未对REITs有成形规定。作为证券化的一种方式,REITs与建行及国开行所进行的信贷资产证券化在交易结构设计上并无本质区别,但是,除了信贷资产证券化业务试点进程中面临的问题外,REITs还有自身的独特难题有待求解。REITs能否在中国成功推出,更大程度上取决于能否推广信贷资产证券化业务业已取得的成功经验。
首先,在现行《信托法》、《投资基金法》之外,需要制定专门的REITs业务管理办法,形成完善的业务监管体系,明确投资资格审定、投资方向限制、投资比例确认等诸多实际问题,以促进REITs规范发展。在REITs的上市交易与流通问题上,可以借鉴建行建行房地产抵押证券及国家开发银行开元资产支持证券的发行与流通模式,通过发行信托收益凭证方式在银行间市场实现上市与流通。
其次,尽快确定REITs有税收政策标准。一般而言,如果REITs的分红比例超过90%,就应该免除公司税项,只向投资者的投资收益征收税收,从而避免双重征税。我国目前的税法体系尚未对银行信贷资产证券化证券确定明确的税收标准,更谈不上REITs征税标准。但要想REITs真正发展,税收问题不可回避。
近期,美联储连续13次加息,美国联邦基金利率已经上升至5.75%的历史高点,相应的带动包括香港及新加坡在内的国际金融市场利息不断攀升,因此,从国际范围看REITs并不是合适的发行时机。相形之下,受银行巨量资金头寸影响,国内市场利率一直保持在较低水平,与国际金融市场利率差价达1%—2%。单纯从目前市场环境看,国内市场发展REITs具有得天独厚的条件。
现在的问题就是看包括监管当局在内的市场各方能否顺应市场需求,鼓励金融创新,鼓励企业及种类金融机构及时推出REITs。